• Προσοχή στις ενέργειες που πρέπει να γίνουν ώστε να μην φορολογηθείτε ενοίκια που δεν εισπράξατε
Της Φιλοθέης Μακριδάκη*
Λίγες μέρες έμειναν για να ξεκινήσει η υποβολή και φέτος των φορολογικών δηλώσεων. Όσοι διαθέτουν ακίνητα τα οποία είναι μισθωμένα πρέπει να δηλώσουν τα μισθώματα που εισπράττουν και να πληρώσουν τον αναλογούν φόρο.
Πολλές είναι δυστυχώς οι περιπτώσεις στις οποίες όμως υπάρχουν ιδιοκτήτες ακινήτων στους οποίους ο μισθωτής δεν έχει πληρώσει τα μισθώματα τα οποία οφείλει. Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης των ακινήτων πρέπει να προχωρήσει σε συγκεκριμένες ενέργειες προκειμένου να μην φορολογηθεί για αυτά τα ποσά.
Πριν αναφέρω τις ενέργειες που είναι απαιτητές και μοναδικές να ξεκινήσω τονίζοντας ότι σε περίπτωση που δεν γίνουν η φορολογική διοίκηση επιβάλλει φόρο παρόλο που δεν έχει γίνει η είσπραξη των χρημάτων από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη.
Η φορολογική αντιμετώπιση των ανείσπρακτων ενοικίων και η απόδειξη στην εφορία ότι το ακίνητο είναι κενό αποτελούν δύο από τα βασικά ερωτήματα που θέτουν οι ιδιοκτήτες στη φορολογική διοίκηση. Βασικός λόγος είναι ότι στην πρώτη περίπτωση, αν δεν ληφθούν τα απαραίτητα μέτρα και δεν κατατεθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, οι ιδιοκτήτες μπορεί να φορολογηθούν για εισόδημα που δεν έχουν εισπράξει. Πιο συγκεκριμένα, στην περίπτωση που δεν δηλωθεί η λήξη μιας μίσθωσης αυτή θεωρείται ενεργή, με ισχυρό και βέβαιο το ενδεχόμενο η εφορία να τους φορολογήσει επί ανύπαρκτων εισοδημάτων.
Έτσι λοιπόν στην πρώτη περίπτωση που ένα ακίνητο είναι κενό και για αυτό το ακίνητο ο φορολογούμενος πολίτης δηλώσει στο έντυπο Ε2 αυτή την επιλογή, δηλαδή ότι είναι κενό για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών, απαιτείται η προσκόμιση φωτοαντιγράφων των λογαριασμών της ΔΕΗ ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο όπως για παράδειγμα η προσκόμιση λογαριασμών ύδρευσης, κοινόχρηστων κ.λπ., από τα οποίανα μπορεί να αποδειχθεί ότι το συγκεκριμένο ακίνητο ήταν κενό για το υπόψη χρονικό διάστημα.
Δεν εκχωρούνται
Με βάση την ισχύουσα νομοθεσία, τα ανείσπρακτα μισθώματα δεν μπορούν να εκχωρηθούν πλέον στο Δημόσιο, όπως συνέβαινε παλαιότερα. Η διάταξη αυτή έχει καταργηθεί. Μπορούν όμως να δηλωθούν ως ανείσπρακτα και να μη φορολογηθούν, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της.
Στην περίπτωση που έχει ασκηθεί αγωγή στην οποία αναγράφεται ότι διεκδικούνται μισθώματα μέχρι την εκδίκαση αυτής, η αγωγή γίνεται δεκτή ως δικαιολογητικό, εφόσον συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση, όπου θα αναγράφεται το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται τα μισθώματα. Ειδικά, για την περίπτωση που ο μισθωτής υπομισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή υπεκμισθωτή.
Προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια ΔΟΥ όπου ελέγχονται και καταχωρίζονται πριν από την υποβολή της δήλωσης.
Με βάση την ισχύουσα νομοθεσία το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ βάσει κλίμακας με συντελεστές:
15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος.
35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ.
45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.
Από την πλευρά του ο ενοικιαστής που δεν έχει καταβάλλει ενοίκια μπορεί να προχωρήσει στις εξής κινήσεις:
Να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια εντός της προθεσμίας και να αποφύγει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου. Στην περίπτωση έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου και διαταγής πληρωμής, ο μισθωτής έχει 15 ημέρες για ανακοπή. Ωστόσο η ανακοπή δεν αναστέλλει αυτόματα την εκτέλεση, αλλά το δικαστήριο μπορεί να χορηγήσει αναστολή εάν υπάρχουν πιθανολογημένοι λόγοι.
Να εξοφλήσει τα ληξιπρόθεσμα μισθώματα και τα σχετικά έξοδα απαλλασσόμενος από τις συνέπειες της καταγγελίας. Ο ενοικιαστής, ως εναγόμενος, έχει το δικαίωμα να προβάλει όλες τις ενστάσεις που σχετίζονται με τη μισθωτική σχέση.
Σημειώνεται ότι τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται στους ειδικούς κωδικούς 125-126 του Ε1, περί ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, όπως επίσης στη στήλη 16 του Ε2. Τα εν λόγω εισοδήματα θα φορολογηθούν στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν.
Η μη πληρωμή ενοικίων και η πρακτική αδυναμία είσπραξής τους από αφερέγγυους ενοικιαστές, είναι διαχρονικό πρόβλημα των εκμισθωτών ακινήτων και ένας από τους παράγοντες της μείωσης προσφοράς κατοικιών για εκμίσθωση.
Μόνο με δικαιολογητικά
Κοντολογίς η μη είσπραξη μισθωμάτων αποδεικνύεται μόνο με τα δικαιολογητικά της παραγράφου 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013, δηλαδή εκδοθείσα δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, εκδοθείσα διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου, ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ένα εκ των οποίων πρέπει να προσκομίζεται σε κάθε περίπτωση. Ειδικά σε περίπτωση πτώχευσης του μισθωτή, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτήυπεκμισθωτή.
Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν ανάλογα την περίπτωση και από τον κληρονόμο, ο οποίος υπεισέρχεται στο σύνολο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του κληρονομούμενου, με την προσκόμιση ενός εκ των οριζομένων στην παρ. 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 δικαιολογητικού, μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού του δικαιώματος.
Προσοχή, όλα τα δικαιολογητικά που ανέφερα παραπάνω μην ξεχάσουμε τονίζω ξανά να τα προσκομίσουμε στην εκάστοτε ΔΟΥ που ανήκουμε προκειμένου να δηλώσουμε τα ανείσπρακτα εισοδήματα και να μην τα φορολογηθούμε. Για οποιαδήποτε βοήθεια είμαι δίπλα σας.
• Η Φιλοθέη Μακριδάκη είναι Ειδικός Φοροτεχνικός με άδεια υπογραφής Α’ τάξης-Φορολογικός Σύμβουλος Επιχειρήσεων και Ιδιωτών-Υποψήφια Ευρωβουλευτής με την ΝΙΚΗ
