Της Φιλοθέης Μακριδάκη
Μέχρι το τέλος του Φεβρουαρίου έχουν περιθώριο όσοι διαθέτουν ακίνητα με μίσθωση τύπου Airbnb να μπουν και να οριστικοποιήσουν τα στοιχεία που υπέβαλλαν για το 2024 στο Μητρώο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων.
Συγκεκριμένα στις 28 Φεβρουαρίου λήγει η προθεσμία μέσα στην οποία θα πρέπει οι ιδιοκτήτες, ή οι διαχειριστές με ακίνητα δοσμένα σε βραχυχρόνια, να ελέγξουν τα στοιχεία εσόδων που αποκτήθηκαν το περασμένο έτος και αναγράφονται στις δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής.Κι αυτό γιατί από τον Μάρτιο η φορολογική διοίκηση μηχανισμός θα ξεκινήσει σαρωτικούς ελέγχους για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων. Άλλωστε στη διάθεση των ελεγκτικών αρχών θα είναι σύντομα και τα δεδομένα, που θα αποστείλουν στην ΑΑΔΕ οι πλατφόρμες Airbnb, Booking και VBRO.
Να έχουμε υπόψη μας ότι οι ψηφιακές πλατφόρμες Airbnb, Booking, VRBO, διαβιβάζουν στην ΑΑΔΕ τα δεδομένα των συναλλαγών που πραγματοποιούν οι χρήστες τους και στη φορολογική διοίκηση μέχρι τις 26 του μήνα. Οπότε με βάση τα στοιχεία κι εφόσον διαπιστωθεί ότι τα ακίνητα, είτε δεν έχουν δηλωθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, είτε αναρτήθηκαν σε ψηφιακές πλατφόρμες χωρίς εμφανή αναγραφή του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου Βραχυχρόνιας Διαμονής ή του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας ή του Μοναδικού Αριθμού Γνωστοποίησης, τότε οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές καλούνται στην Εφορία προκειμένου να δώσουν εξηγήσεις. Ταυτόχρονα και οι δηλώσεις των ιδιοκτητών ακινήτων διασταυρώνονται με στοιχεία που θα εξαχθούν από τους ελέγχους των πιστωτικών καρτών και των τραπεζικών λογαριασμών των ιδιοκτητών τους.
Σε περίπτωση που οι φορολογούμενοι ή οι φορολογούμενες δεν προβούν σε οριστικοποίηση στο Μητρώο της ΑΑΔΕ για τις δηλώσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις του 2024 κινδυνεύουν να φορολογηθούν στο 100% των εισοδημάτων που έχουν δηλωθεί με τις αρχικές δηλώσεις.
Υψηλά πρόστιμα
Σε περιπτώσεις διαπίστωσης παραβάσεων, τα πρόστιμα είναι ιδιαίτερα υψηλά, μετά τις αλλαγές που έγιναν το περασμένο διάστημα στο νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τις ψηφιακές πλατφόρμες. Συγκεκριμένα:
1. Για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ανά έτος, ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται η παράβαση το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυξάνεται στο διπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
2. Για μη υποβολή ή υποβολή ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής το πρόστιμο είναι ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα, και σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 100 ευρώ.
Τα πρόστιμα επιβάλλονται στον Διαχειριστή και σε περίπτωση που δεν προκύπτει ότι ο Διαχειριστής είναι υπεκμισθωτής ή τρίτος, το πρόστιμο επιβάλλεται σε βάρος του κύριου ή του επικαρπωτή του ακινήτου.
Το εισόδημα που αποκτά κάθε φυσικό πρόσωπο από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου πρέπει να δηλωθεί υποχρεωτικά, γιατί αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Τα μισθώματα που εισπράττουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων φορολογούνται ως εξής:
• Εισόδημα έως 12.000 ευρώ με 15%,
• Εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ με 35%,
• Εισόδημα πάνω από 35.000 ευρώ με 45%.
Οι μισθωτές κατοικιών με βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσονται του τέλους διαμονής, ενώ το εισόδημα που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
Ως «διαχειριστής ακινήτου» ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο, το οποίο αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωσή του. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω της πλατφόρμας Airbnb, θα πρέπει να δηλώνονται από τον «διαχειριστή» στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή της ΑΑΔΕ και συγκεκριμένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. O «διαχειριστής» λαμβάνει αριθμό εγγραφής ανά εκμισθούμενο ακίνητο για την Φορολογία airbnb.
Διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι:
• ο κύριος του ακινήτου
• ο νομέας
• ο επικαρπωτής
• ο υπεκμισθωτής
• τρίτος στον οποίο ανατίθεται το καθήκον αυτό.
Αυτός μπορεί να είναι:
– ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς
– ο εκκαθαριστής κληρονομιάς
– ο εκτελεστής διαθήκης
– ο σύνδικος πτώχευσης
– ο προσωρινός διαχειριστής
– ο μεσεγγυούχος
– ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.
Οι υποχρεώσεις
Ας δούμε ποιες είναι οι υποχρεώσεις ενός διαχειριστή ακινήτου.
Εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,
Ανάρτηση του «Ακινήτου» βραχυχρόνιας μίσθωσης στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού καθώς και σε κάθε μέσο προβολής με υποχρεωτική αναγραφή του αριθμού εγγραφής του στο ως άνω «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,
Υποβολή της «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» ανά μισθωτή.
Καταχώρηση στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στοιχείων (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α.) απαραίτητων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος του αρ. 39Α του ν. 4172/2013, ανά δικαιούχο εισοδήματος,
Δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους ο «Διαχειριστής», δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του «Ακινήτου» στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Ο «Διαχειριστής» έχει την υποχρέωση να καταθέσει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) το ως άνω πόσο έως την ημερομηνία οριστικοποίησης της εικόνας του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», με σχετική μνεία στο γραμμάτιο σύστασης χρηματικής παρακαταθήκης.
Η μη συμμόρφωση του διαχειριστή ακινήτου με τις σχετικές υποχρεώσεις στο μητρώο συνεπάγεται διοικητικά πρόστιμα. Πιο συγκεκριμένα, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές των ακινήτων. Για κάθε μία από τις παρακάτω παραβάσεις:
Παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής κατά την ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής,
Επίσης, επιβάλλεται πρόστιμο 100 ευρώ σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.
Λόγω της ραγδαίας εξάπλωσης του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Booking, Airbnb) και της κατακόρυφης αύξησης των τιμών των ενοικίων πρόκειται να επιβληθούν κάποιοι περιορισμοί όσον αφορά την εκμετάλλευση των ακινήτων. Οι περιορισμοί αυτοί είναι:
Ο περιορισμός βραχυχρόνιας μίσθωσης του αριθμού των ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.
Ανώτατο όριο μίσθωσης βάσει ημερών για κάθε ακίνητο. Πχ να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Υπέρβαση της διάρκειας επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση, δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. Μέχρι να εκδοθεί σχετική Υπουργική Απόφαση που να τροποποιεί αυτήν την ενότητα , ισχύουν κανονικά οι παραπάνω περιορισμοί.
Η Φιλοθέη Μακριδάκη είναι Αρθρογράφος- Α’ Τάξης Φοροτεχνικός- Φορολογικός Σύμβουλος Επιχειρήσεων και Ιδιωτών-Ιδιοκτήτρια Λογιστικού Φοροτεχνικού Γραφείου
